يقول جون جوف ، أحد أذكى مستثمري العقارات التجارية في أمريكا ، إنه “لم يكن ذكيًا بما يكفي” لرؤية الركود العظيم في عام 2007. لكن الملياردير كان لديه فكرة. في ذلك الوقت كان رئيس مجلس إدارة شركة Crescent Real Estate ومقرها فورت وورث ، وهي واحدة من أكبر صناديق الاستثمار العقاري في البلاد ، مع مجموعة من 54 مبنى للمكاتب. يتذكر جوف: “كل الأصول التي كانت لدينا كانت تحصل على عرض”. ولكن عندما قام بمسح المناظر الطبيعية ، “لم أفهم التسعير ، ولم أجد شيئًا لأشتريه” ، كما يقول. لذلك في آب (أغسطس) 2007 فعل الشيء الوحيد المنطقي: باع.
دفع Morgan Stanley 6.5 مليار دولار لشركة Crescent في ذروة سوق العقارات. بالنسبة إلى جوف ، الذي جنى حوالي 220 مليون دولار من أسهمه ، لم يكن التوقيت أفضل. وقف دون أن يصاب بأذى ، يراقب أغابي بينما المحفظة التي بناها فريقه تنهار من حيث القيمة. بحلول نهاية عام 2009 ، شطب Morgan Stanley حصته في الاستثمار وسلم Crescent إلى Barclays ، الذي أقرض 3.5 مليار دولار في الصفقة. نظرًا لعدم معرفة أي شخص بالممتلكات بشكل أفضل من جوف ، تعاون باركليز معه لإدارة المحفظة ومحاولة استرداد أموالها. وهو ما فعله خلال السنوات القليلة التالية ، ثم البعض الآخر ، عن طريق تصفية أكثر من 2 مليار دولار من الأبراج المكتبية تدريجياً في سوق معزز. الأصول المفضلة ، مثل منتجع كانيون رانش الصحي الراقي ، اشترى جوف نفسه. في العام الماضي ، عندما أنهوا مشروعهم المشترك رسميًا ، أعاد باركليز اسم Crescent إلى Goff.
الملياردير جون جوف في برج ماكيني وأوليف في دالاس.
تيم بانيل
والآن ، بعد عقد من تفاديه ببيع شركته ، عاد جوف للسيطرة عليها مرة أخرى ، بمحفظة مركزة من العقارات المتميزة التي يقول إنه يحبها جيدًا بما يكفي للاحتفاظ بها خلال أي انكماش اقتصادي. لا يعني ذلك أنه يعتقد أن ذلك قادم – على الأقل ليس بعد. يقول: “أنا متفائل بشأن الاقتصاد”. “التخفيضات الضريبية كبيرة ، ونحن متأخرون جدًا في نمو الناتج المحلي الإجمالي الذي نتج عن سنوات أوباما.” ويقول إن أسعار الفائدة المرتفعة مرتبطة إلى حد كبير بأسعار العقارات. البطالة المنخفضة أمر رائع لمعدلات الإشغال. كما هو الحال بالنسبة للنمو السكاني المتوقع في أمريكا والذي يبلغ مليوني شخص سنويًا. اتجاه أكثر أهمية: تكوين الثروة. وفقًا لشركة الاستشارات Capgemini ومقرها باريس ، فإن عدد الأمريكيين ذوي الثروات العالية (مليون دولار من الأصول القابلة للاستثمار) ينمو بمعدل 7.8 ٪ منذ عام 2010. مع زيادة ثراء الأثرياء ، فإن Goff متأكد من تزايد الطلب على كبار – خصائص الدرج.
خذ على سبيل المثال مبنى مكاتب جوف الجديد McKinney & Olive ، وهو شبه منحرف زجاجي تبلغ مساحته 530 ألف قدم مربع مكون من 20 طابقًا صممه المهندس المعماري النجم سيزار بيلي في حي أبتاون في دالاس. يقول جوف: “أعتقد أنه مبنى مثير”. إنه مغرم بشكل خاص بكيفية بروز الجزء العلوي منه فوق تقاطع يحمل الاسم نفسه ، مما يعني أن الطوابق العليا بها لقطات مربعة أكثر من تلك الموجودة أدناه. يقول جوف المبتسم ، الذي لا يزال صبيانيًا في سن 63 عامًا ، إنه أمر رائع لاقتصاديات المبنى. يمكن للمستأجرين التجاريين الراغبين في دفع أعلى إيجارات في أي مكان في المدينة (حوالي 60 دولارًا للقدم المربع) أن يمسكوا أكتافهم في استوديو اليوجا في الموقع مع لقطات رائعة من McKinsey & Co . والإعلاني العملاق ساتشي وساتشي. يوجد أيضًا بار Starbucks Reserve الأنيق وفدانًا من المساحات الخضراء العامة. لانتقاء الرخام للردهة الشاهقة ، اصطحب جوف زوجته ، كامي ، إلى أفضل المحاجر في كاريرا ، إيطاليا. تكلف بناء McKinney & Olive حوالي 225 مليون دولار ، معظمها من جي بي مورجان لإدارة الأصول.
بدأ Goff في الصناعة في الطابق الأرضي. عندما كان طفلاً في ليك جاكسون ، تكساس ، “كنت دائمًا في مكب النفايات” ، كما يقول. “أحببت تفكيك الأشياء وتقسيمها إلى مكونات” ، والتي انتهى بها الأمر متناثرة في جميع أنحاء المنزل. قام ببناء غواصة من سخان الماء الساخن. “لقد دفع والدتي للجنون.” في سن 13 عامًا ، بدأ جون العمل كعامل بارع في مجمع سكني لصديق للعائلة. لم يمض وقت طويل قبل أن يدير المكان ، وصولاً إلى تحصيل الإيجار. كان ذلك كافياً بالنسبة له للقبض على خطأ العقارات. بعد دراسة المحاسبة في جامعة تكساس ، أصبح جوف محاسبًا قانونيًا معتمدًا ، وعمل في KPMG لعملاء العقارات ، أولاً في هيوستن ، ثم في فورت وورث.
في عام 1987 ، حصل جوف على استراحة كبيرة عندما وظفه المستثمر الملياردير ريتشارد رين ووتر لإحداث بعض الأوامر في ممتلكاته المتباينة. في سبعينيات القرن الماضي ، صنعت Rainwater اسمًا – وكثيرًا من المال – لنفسه بمساعدة Sid Bass من Fort Worth وإخوته الثلاثة في تحويل ثروة صغيرة خلفها عمه قطب النفط سيد ريتشاردسون إلى ثروة كبيرة ، وذلك أساسًا عن طريق بناء حصص مسيطرة في كرات غريبة مقومة بأقل من قيمتها مثل البرسيم الوطني. في وقت من الأوقات ، امتلكوا 10٪ من تكساكو ، و 5٪ من ماراثون أويل ، وحصة مسيطرة بقيمة 3 مليارات دولار في والت ديزني.
بحلول أواخر الثمانينيات من القرن الماضي ، كان Rainwater قد خرج من تلقاء نفسه ، مع مكتب في Fort Worth أصبح معروفًا باسم متجر الصفقات ، حيث كانت الهواتف ترن دائمًا. تم تشغيل عملية Rainwater من قبل كادر من الشباب المبتدئين الذين تطوروا لاحقًا ليصبحوا أباطرة في حد ذاتها ، بما في ذلك رئيس شركة Sears ، إيدي لامبيرت ، ورئيس شركة TPG للأسهم الخاصة ديفيد بونديرمان ، ومعلم البنية التحتية للطاقة كين هيرش. كان جورج دبليو بوش شريك Rainwater في فريق البيسبول Texas Rangers. يقول ابنه تود رين ووتر (توفي ريتشارد في عام 2015): “لم يستثمر أبي مع أي شخص لم يكن يعتقد أنه مايكل جوردان في ساحتهم”.
كانت Rainwater، Inc. تذكرة سفر إلى نيرفانا. أفرغ جوف 401 (ك) من 14100 دولار بعد العقوبات من أجل وضع أمواله في العمل مع Rainwater. (“أخافني من هيك ،” قال.) في صفقة مبكرة ، أحضر جوف لاعب وسط فريق دالاس كاوبويز هول أوف فيم روجر ستوباخ لرؤية مياه الأمطار. بدأ Staubach سمسرة عقارية تجارية وكان بحاجة إلى بعض السيولة. أعطوه مليون دولار نقدًا مقابل 20 ٪ من حقوق الملكية. (والتي تحولت إلى أكثر من 70 مليون دولار عندما باع Staubach لشركة Jones Lang Lasalle مقابل 650 مليون دولار في عام 2008.)
في عام 1994 ، أبرمت Rainwater and Goff أول صفقة عقارية كبيرة ، لشركة Crescent ، وهي عبارة عن مجمع نيوكلاسيكي بمساحة 1.3 مليون قدم مربع من قبل المهندس المعماري فيليب جونسون أن وريثة النفط كارولين روز هانت أنفقت 500 مليون دولار على بناء في ركن غير محبوب في دالاس. انتهى العمل به في عام 1986 ، وكان الهلال في خطر التخلف عن سداد ديون بقيمة 250 مليون دولار. مدعومًا بخطاب ائتمان بقيمة 100 مليون دولار من Rainwater ، جاب جوف البلاد وتفاوض مع البنوك لشراء جميع أوراق المبنى المتعثرة مقابل 172 مليون دولار فقط.
لقد كانت صفقة لاول مرة جميلة ، وانتهى الأمر بالثنائي إلى تسمية شركتهما العقارية بعد ذلك ، وطرحها للاكتتاب العام في عام 1994 بقيمة 650 مليون دولار. أقدام من العقارات ، بما في ذلك One Buckhead Plaza في أتلانتا ، و Alhambra في كورال جابلز ، فلوريدا ، ومبنى Exchange في وسط مدينة سياتل. تضمنت استثمارات المنتجع فينتانا إن آند سبا ونزل سونوما ميشن. في دالاس ، بجانب الهلال ، قاموا ببناء فندق ريتز كارلتون ، صممه النجم المعماري روبرت إيه. صارم. ودفعوا أرباحًا كبيرة ، بما في ذلك ما يقدر بنحو 100 مليون دولار لجوف.
كانت هناك بعض العثرات على طول الطريق مثل شراء العقارات تحت سلسلة من منازل كبار السن التي تعرضت لاحقًا 60 دقيقة لإهمال المريض. لكن بالنسبة للجزء الأكبر ، نجح جوف في الالتزام باستراتيجية أعلنها فوربس لأول مرة في عام 2002: “أريد أن أكون حيث لا يتدفق رأس المال”. كانت هذه المحفظة الانتقائية هي التي اشتراها مورغان ستانلي مقابل 6.5 مليار دولار في ذروة السوق. عندما انهار بنك Lehman Bros. بعد عام ، وجد جوف نفسه على الهامش مع 200 مليون دولار من أموال Morgan Stanley.
جوف خارج برج ماكيني وأوليف في دالاس.
تيم بانيل
كان جوف ممتنًا للبودرة الجافة ، وخاض مرة أخرى في أسواق الديون المتعثرة وكان يشتري عندما تعثر مورغان أخيرًا وسلم شركة Crescent إلى باركليز. يقول: “حاولت الشراء بنسبة 100٪ ، لكننا لم نتمكن من الموافقة على الشروط”. لذا بدلاً من ذلك ، قام بتأسيس مشروع مشترك مع باركليز لإدارة الأصول واستعادة 2.7 مليار دولار. في عام 2011 ، باعوا مجموعة من مباني المكاتب في تكساس (بما في ذلك مجمع Crescent الأصلي في دالاس) إلى J.P. Morgan Asset Management مقابل 1.9 مليار دولار وفي عام 2013 باعوا مجمعًا آخر لشركة Cousins Properties مقابل 1.1 مليار دولار. اشترى جوف دالاس ريتز كارلتون وكانيون رانش لحسابه الخاص. بحلول العام الماضي ، استعاد باركليز المليارات من القروض ، بالإضافة إلى الفوائد ، بالإضافة إلى توزيعات الأرباح ، بالإضافة إلى بعض الأسهم في حفنة من المباني التي يمتلكونها الآن بالاشتراك مع جوف.
الكرز في الأعلى: استعاد جوف شركته وبدأ عملية البناء من جديد. أطلق صندوقًا جديدًا يسمى GP Invitation Fund لجلب الأموال من الأصدقاء للاستثمار في صفقات جديدة. وقد استحوذت حتى الآن على ستة فنادق ، بما في ذلك فندق Crescent Court and Spa في دالاس مقابل 75 مليون دولار ، وفندق Brown Palace Hotel في دنفر مقابل 125 مليون دولار ، وفندق Westin في أتلانتا مقابل 85 مليون دولار. كما أنهم يبنون أيضًا مجمعًا فندقيًا من 700 غرفة في ناشفيل. الهلال لديها الآن 2.8 مليار دولار تحت الإدارة. يقول روجر ستوباخ إنه مستثمر في الصندوق. وكذلك هو داري ستون ، الرئيس التنفيذي السابق لشركة Cousins Properties ، الذي يشيد بجوف لانضباطه في البقاء صعب الإرضاء أثناء عرضه على كل صفقة عقارية في أمريكا: “التحدي الأكبر الذي يواجهه هو قول لا”.
خارج مظلة الهلال ، يحتفظ جوف بما يعتبره أهم استثمار منفرد له. Canyon Ranch ، التي تعتبر نفسها منتجعًا صحيًا ، لها موقعان ، أحدهما في لينوكس ، ماساتشوستس ، جزء سياحي من نيو إنجلاند ، والأصل في مزرعة المتأنق المثالية خارج توسكون ، أريزونا. يعود تاريخ المكان إلى عام 1979 ، الذي أسسه ميل زوكرمان ، وهو مدقق حسابات CPA مصاب بالربو ووزن زائد من نيوجيرسي زار “مزرعة دهون” في أريزونا مع زوجته إنيد. في صحوة روحية ، أصبح الزوجان من المكسرات الصحية ، وقرروا البقاء في ولاية أريزونا لبناء عمليتهم الخاصة. كان كانيون رانش أحد أسلاف منتجعات “العافية” ، حيث يقدم برامج لكل شيء بدءًا من الألعاب المائية والبيلاتس والخيول إلى دورة تخطيط النوم البالغة 2950 دولارًا – مراقبة النوم طوال الليل.
وقع ريتشارد رين ووتر في حب المكان في زيارته الأولى في التسعينيات. وصادق هو وجوف على الفور مع زوكرمان ، وبدأ Crescent تمويل تطوير وتوسيع Canyon Ranch. بحلول عام 2007 ، عندما باعوا لشركة Morgan Stanley ، كان Crescent يملك 49٪ من شركة المنتجع. اشترى جوف تلك الحصة بأكملها لحسابه الخاص في نفس الوقت الذي استعاد فيه هو وباركليز المحفظة من Morgan Stanley في عام 2009. في عام 2014 ، استحوذ Goff على حصة أخرى بنسبة 20٪ بعد شراء إصدار سندات قابلة للتحويل. في العام الماضي ، أكمل جوف صفقة مع زوكرمان لشراء أسهمه المتبقية.
يقول زوكرمان: “جون هو الشخص المناسب ، لأنه على مر السنين استخدم Canyon Ranch ليس فقط لأخذ إجازة ولكن للمساعدة في إيجاد التغيير والمعنى”. “إنه يفهمها لغرضها. يحصل علينا “.
المالك الجديد لديه بعض التغييرات في الاعتبار. في العام الماضي ، نقل جوف مقر Canyon Ranch إلى مكاتبه الخاصة في Fort Worth. وقد أعطى موافقته على المنتجعات الصحية لبدء تقديم علاجات البوتوكس لأول مرة (لم يكن زوكرمان من المعجبين). يخطط جوف للاستفادة من العلامة التجارية Canyon Ranch في توسيع نموذج الامتياز. توجد بالفعل منتجعات صحية تحمل علامة Canyon Ranch على متن 22 سفينة سياحية ، بما في ذلك Cunard’s Queen Mary 2 ، وفي فيجاس منتجع صحي ضخم بمساحة 160،000 قدم مربع في فندق Sheldon Adelson في البندقية. يتصور جوف عشرات المواقع الأخرى: “يومًا ما كانيون رانش ستكون أكبر مما كانت عليه شركة الهلال في أي وقت مضى.”
غرفة الكأس في Greystone Castle Sporting Club ، وهو نزل للصيد في مينجوس ، تكساس ، مملوك من قبل جون جوف.
تيم بانيل
جوف مشغول أيضًا بتدريب الجيل القادم. في مساحة مليئة بالضوء تطل على منطقة Sundance Square التي تم ترميمها بعناية في Fort Worth ، يقع مكتب Goff بجوار مكتب ابنه ترافيس البالغ من العمر 34 عامًا. أبرم ترافيس ، وهو لاعب فيديو شغوف ، صفقة في العام الماضي للانضمام إلى مالك Cowboys Jerry Jones للحصول على حصة مسيطرة في فريق Complexity Gaming للرياضات الإلكترونية ، والذي يقع مقره الآن جنبًا إلى جنب مع Cowboys. “سطور توقيعهم أطول من تلك الخاصة بالرياضيين المحترفين” ، هذا ما قاله جوف الأكبر.
إنه يواكب الأشياء الرقمية. أسفل القاعة ، يقوم اثنان من التجار في العشرينات باستخراج العملة الرقمية ethereum من محطات عملهم. في الخريف الماضي ، أقنعوا جوف بزرع 5 ملايين دولار لإطلاق صندوق استثمار لتشفير blockchain. حتى بعد الأشهر الأخيرة من التقلبات الشديدة ، يقول جوف إنه يراهن على رهانه ، ولديه رؤية لاستخدام تقنية blockchain لتخزين عناوين العقارات. إنه قبرة ، كما يقول بابتسامة. “أنا على استعداد لخسارة كل شيء غدا.”
